谢治律师

如何办理物业交接手续?

　　如何办理物业交接手续?

　　一、结清物业管理费和冬季供暖费

　　结清物业管理费和冬季供暖费既是房主在交房之前应当办理的事项，也是央产房(已购公房中一种比较特殊的房屋)办理房产过户的前提条件。央产房在过户时需要向建委提交物业结清证明，否则建委不予办理过户手续。

　　二、房产过户后可以办理公共维修基金的变更

　　北京的公共维修基金统一由政府下属的机构进行监管，钱款不能提取不办理交接，但可以办理更名手续。房主在当初交纳公共维修基金时有一张发票，写有房主的名字，这张发票可以进行变更，变更为新房主即买方名下。

　　三、物业交接应结清日常费用

　　办理物业交接手续时应结清日常使用房屋的费用如水、电、煤、电话、电视、宽带等费用。预付费的卡内金额可以按日结算，共用天线、电话、宽带、机顶盒等需要通过有关部门办理的，双方互相配合办理更名、或结转手续。

　　四、查验上下水

　　室内上下水检验很有必要，上水压力不足可能造成煤气热水器不能正常工作，下水排水不畅会导致污水倒流，及时发现上下水存在严重问题可以要求房主修理后再办理交接手续。

　　五、查验供电容量和大容量电器是否正常工作

　　北京过去的老楼房，设计供电容量较小，一到夏天用电高峰，各家频频跳闸，险象丛生。后经市政府拨款改造，大都更换了大容量的电线和供电开关，大大提高用电安全系数了供电容量。物业交接时查验供电容量和室内大容量电器的使用情况，可以及时发现用电隐患及时修理，避免存在安全隐患。

　　六、解除协议后的善后处理

　　在签约时大家一般不愿意对解除协议的善后处理作出约定，又不能达成一致意见。仅仅靠法律在这方面的规定往往感到依据不足，难以妥善处理，因此在签约时提前约定解约善后事宜是很有必要的。

　　七、物业交接还有一条最重要的，检查建筑结构是否存在重大瑕疵，如果有这方面的问题，可以绝收房屋，要求原房主妥善解决。

　　八、换签物业管理合同

　　最后一步，所有项目都交接完之后，需要到物业公司办理换签物业合同，但有些物管公司要求提供房产证才给换签。

　　户口迁出也是物业交接的项目之一，虽然不要求在交房时立即迁出，但也应当给出一个户口迁出的期限。

　　相关法律：

　　一、房地产开发企业按房屋买卖合同约定办理房屋交付使用手续时，应在市房地产管理局物业管理部门的监督下，由房地产开发企业与通过招投标的方式或经市房地产管理局批准采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业共同对物业的共用部位、共用设施设备(应与售房明示内容一致)进行交接查验，并签订物业交接查验确认书;确认书应对物业共用部位、共用设施设备的明细(包括数量、质量)、保修期限及保修责任进行明确界定。交接查验确认书一式三份，房地产开发企业、物业服务企业、市房地产管理局物业管理办公室各持一份。市房地产管理局将把物业交接查验纳入项目资本金解控的范围予以审查。

　　二、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同时，物业服务企业应按本通知第一条规定与业主委员会办理物业查验手续，并签订确认书。

　　三、在办理物业承接验收时，建设单位(或房地产开发企业)、业主委员会应向物业服务企业移交下列资料：

　　竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;

　　设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业对移交的资料、物业交接查验确认书应妥善保存;物业服务合同终止时应将上述资料完整移交给业主委员会。

　　四、市房地产管理局对申请房屋初始登记的项目，严格审查物业共用部位、共用设施设备交接查验和资料移交。房地产开发企业、物业服务企业不按规定移交相关资料的，市房地产管理局可依法责令限期改正;逾期仍不移交相关资料的，予以通报，按照《物业管理条例》相关规定予以处罚，并记入企业信用档案。

　　五、各房地产开发企业在物业销售前，应按照规划设计要求，对物业共用部位、共用设施设备等附属物向物业买受人进行明示，并将明示的内容书面报市房地产管理局物业管理部门备案。各物业服务企业与房地产开发企业或业主委员会签订物业共用部位、共用设施设备等交接查验确认书后，应及时对物业共用部位、共用设施设备等共有权和共同管理权利制作明白卡，在小区显著位置向业主公示，接受业主的监督。

　　六、在本通知下发前已实行专业化物业服务的项目，逐步按本通知要求补办物业交接查验手续。

　　七、各房地产开发企业和物业服务企业，应按照本通知要求，明确责任，相互配合，维护好业主的合法权益，使物业的共有权属明确，物业资料完整交接，物业管理与服务活动依法有序开展。